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집값 불확실성 시대…“매매가보다 전세가가 비싸기도”

이달말 전세 만기를 앞둔 성수동에 사는 김모씨는 지난 주말 인근 성수동에서 전용면적 84㎡형 아파트 시세를 알아봤다. 평소 눈여겨보던 아파트 전세의 최근 계약금액은 4억5000만원. 한데 매매 실거래가는 4억3800만원에 불과했다. 전세 들어갈 돈이면 집을 사고도 남는다는 얘기다. 김씨는 “집값보다 조금 비싸더라도 전세로 계약하는 게 나을 것 같다”고 말했다.

서울을 비롯한 수도권에서 전세보증금이 집값보다 비싼 단지가 확산되고 있다. 전셋값이 매매가에 근접하면 전세수요가 매매로 돌아선다는 업계 통념이 깨진 셈이다. 16일 국토교통부에 따르면 서울 성북구 하월곡동 월곡두산위브 전용 59㎡형은 지난달 3억6000만원에 전세 거래됐다. 이 단지의 같은 크기 아파트는 같은 달 3억5500만원에 팔렸다. 경기도 의왕시 내손동 삼성래미안 55㎡형도 최근 거래된 전세물건이 최고 3억3000만원으로 같은 면적 매매가격(3억2000만원)보다 높았다. 하월곡동 믿음공인 현정연 사장은 “주택시장이 주춤해진 데 반해 전세는 품귀현상을 빚다 보니 로열층 전셋값이 비로열층 매매가격을 넘어서기도 한다”고 말했다.

전셋값이 집값을 웃도는 건수도 증가하는 추세다. 의왕시 포일동 D공인 관계자는 “인근 인덕원대우2차 84㎡형의 경우 올 들어 전세가 집값보다 비싸게 거래된 건수가 2건 나왔다”며 “매매 물건이 비교적 싼 저층이었지만 지난해만 해도 아예 없었던 일”이라고 했다. 이런 움직임은 서울 성동·성북구, 경기도에서는 오산·의왕시 등에서 많은 편이다. 모두 집값 대비 전셋값 비율(전세가율)이 80% 안팎으로 높은 지역이다. 주택별로는 집값이 비교적 싸고 소형 아파트인 경우가 많다.

전셋값이 집값 못지않은데도 전세를 택하는 사람이 많은 것은 집값 상승 기대감이 크지 않아서다. 아파트값 상승세는 지난달 기준 1년8개월 만에 꺾였다. 성수동 가나안공인 김창호 사장은 “집값이 오를 것 같으면 수요자들이 매매로 돌아설 텐데 그럴 만한 상황이 아니다”고 말했다. 대출 규제도 이런 추세를 부추기고 있다. 집을 살 땐 대출심사 강화로 원리금을 같이 갚아야 하지만 전세는 그렇지 않다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “똑같이 대출을 받아도 전세는 이자만 내면 되니 세입자 부담이 크게 준다”고 했다.

원금 보장의 매력도 한몫한다. 전세는 몇 년을 살아도 만기가 되면 최소한 전세보증금 원금은 돌려받는다. 같은 금액이라면 취득세 등 각종 세금을 내야 하는 매매보다 전세가 주거비용이 적게 드는 셈이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “전셋값과 매매가의 역전현상은 일반적이지 않은 국지적 사례”라면서도 “주택 구매심리가 계속 위축된다면 집값 움직임도 정체돼 이런 단지가 늘 수 있다”고 말했다.

그러나 전셋값이 집값보다 높으면 나중에 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 일부를 떼일 수 있다. ‘깡통전세’ 우려를 덜기 위해선 전세보험에 가입하는 게 좋다. 세입자가 전셋값을 돌려받지 못할 경우 전액 또는 일부를 보상해 주는 상품이다. 주택도시보증공사에 따르면 지난 1~2월 전세금 반환보증보험 가입건수는 2278건으로 전년 동기보다 89% 급증했다. 전세를 고집하기보다 준전세(보증금이 많고 월세가 적은 것)를 택하는 게 낫다는 의견도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세보증금을 조금 낮추고 나머지는 월세로 내는 게 안전하다”고 조언했다.

기자 : 박창수 작성일 : 16-03-17 06:33